갱신청구권은 법인세입자에게도 있을까?

임대차 3법이 제정되고 시행되면서 전월세시장에는 많은 변화가 있었습니다. 그 중, 가장 핵심적인 것들은 '주거안정'을 목표로 한 '갱신청구권'의 시행이었는데요. 갱신청구권이란 계약된 기간이 끝난 후, 세입자가 임대인에게 1회에 한하여 계약을 갱신할 수 있는 권리로 세입자는 임대인에게 계약 갱신을, 임대인은 세입자에게 5%이내의 보증금 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 자연인을 대상으로 하는 갱신청구권, 법인 세입자에게도 가능할까요?

 

 

 전입신고 꼭 하세요!

전월세 계약을 맺고 나면 세입자가 꼭 해야 할 일은 바로 '전입신고'를 하는 것입니다. 전입신고란 새로운 거주지로 주소를 옮겼음을 신고하는 것인데요. 전입신고를 마치고 나면 다음날 오전 0시부터 '대항력'이라는 것이 생깁니다. 바로 이 '대항력'을 위해 반드시 전입신고를 하라고 권고하는 것이지요. 대항력이란 계약된 기간 동안 경매나 매매 등의 일이 생겨 임대인이 바뀌더라도 새로운 임대인에게 임차권을 주장함과 동시에 그 집에 계속 살 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 말하며 이는 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다. 

 

전세/월세 보증금을 지킬 수 있는 가장 중요하고 핵심적인 방법인 전입신고와 동시에 해야 할 것은 확정일자를 받는 것입니다. 확정일자까지 완벽하게 갖추게 되면 혹시나 모를 경매가 진행된다고 해도 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있기에 확정일자도 반드시 받아야 할 필요가 있습니다. 

 

법인이 임대인/임차인이라면?

 

 계약갱신청구권이란?

앞서 언급했듯이 집을 임차하게 되는 순간, 세입자에게는 계약갱신청구권이라는 것이 생깁니다. 계약갱신청구권이란 전월세 계약이 끝나기 6개월 ~2개월 사이에 한번 더 계약을 갱신해줄 것을 요구할 수 있는 권리입니다. 임대인은 다음과 같이 법에 정해진 사유가 없다면 계약갱신을 거절하지 못합니다. 

 

• 무단전대차, 2기 이상의 차임연체 등 세입자에게 귀책사유가 있는 경우
• 임대인이 세입자에게 '상당한 보상'을 하기로 하는 경우
• 철거, 재건축과 같이 임대차 유지가 어려울 경우
• 임대인의 직계 존비속이 실거주 할 경우

하지만 위의 경우에 해당하지 않는다면 세입자는 임대인에게 계약을 한번 더 연장해줄 것을 청구할 수 있고, 임대인은 이를 거절하지 못하니 계약이 갱신될 수 있습니다. 다만, 이는 양측 모두가 '자연인'인 경우에 한하는 이야기입니다. 만약 세입자가 '법인'이라면 어떨까요?

 

 

 세입자가 법인인 경우

간혹 주위를 둘러보면 회사가 사원의 복지를 위해 주택을 임차해주는 경우를 볼 수 있습니다. 회사의 이름으로 임차를 하는 것이기 때문에 계약금도 명의도 모두 회사의 명의를 사용할 뿐, 실제 사용하는 직원의 이름으로 계약하지는 않습니다. 그런데 이러한 경우, 즉 세입자가 법인인 경우에도 계약이 만료된 후 계약갱신청구권을 사용할 수 있을지가 문제됩니다.

 

법원은 이에 대해 '법인에게 당해 법률을 적용할 수 없다'고 하며 '위 법(계약갱신청구권)이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정된 것이지 법인을 그 보호대상으로 삼고있다고 할 수는 없고 개인보다는 법인이 상대적으로 금전적인 여유가 있다(대법원 96다7236)'고 하여 법인의 계약갱신청구권을 부정하고 있습니다. 

 

다만, 중소기업이 직원의 복지를 위해 주택을 임차한 후, 그 직원이 주민등록을 마쳤을 경우에는 경매 등의 상황이 일어났을 때 보증금을 1순위로 받을 수 있습니다. 

 

 

 임대인이 법인인 경우

혹은 반대의 경우도 있을 수 있습니다. 만약 임대인이 법인이고 세입자가 계약 만기시 계약갱신청구권을 행사하면 법인은 이를 거절할 수 있을까요? 답은 '거절할 수 없다'입니다.

 

법인이 임직원의 숙소로 사용하여 '실거주'하겠다며 계약갱신을 거절한 사건에서 판례는 이에 대하여 '해당 주택을 법인 사택으로 사용할 경우, 그 주택에서 실제로 거주하는 것은 임대인인 법인이 아니라 그 법인의 직원이라 할 것이며 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호는 임대인 자신이나 그 직계존속 또는 직계비속이 목적 주택에 거주하는 경우를 규정하고 있으나 법인인 임대인의 임직원이 목적 주택에 거주하는 것을 규정하고 있지는 않다'고 하여 법인이 임대인인 경우 실거주에 의한 계약갱신청구권 행사의 거절을 인정하고 있지 않습니다. 

 

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계약갱신청구권이라는 제도가 '주거안정'이라는 목표 아래 제정되었으나, 여러가지 권리침해의 상황이 발생하고 있는 것은 사실입니다. 일각에서는 계약 과정에서 처음부터 계약갱신에 관련된 특약을 넣는 방법을 언급하고 있으나, 새로운 법이 제정되면 기존의 계약을 소급적용하는 지금의 실태에서는 특약도 그리 큰 실효성이 없을 것 같아 보입니다. 이를 위해 여러가지 제도적 보완이 반드시 이루어져야 할 것입니다.